STJ Limita Verbas Devidas na Rescisão de Promessa de Compra e Venda

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no âmbito do Agravo Interno interposto no Recurso Especial 1.881.482-SP, de Relatoria do Ministro Marco Buzzi, que é indevido o pagamento de indenização por lucros cessantes, no caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promitente vendedor (no caso de atraso de obra).

De acordo com as premissas aplicadas no acórdão, extrai-se que o Superior Tribunal de Justiça buscou dividir os promitentes compradores em dois grupos: (i) aqueles que mesmo diante do inadimplemento contratual pelo promitente vendedor, mantem-se interessados na continuidade do contrato; e (ii) aqueles que diante do inadimplemento contratual decidem pela rescisão do contrato.

Para a primeira hipótese, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico quanto ao cabimento de lucros cessantes em razão do descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador.

Entretanto, para a segunda hipótese, entendeu-se que no caso de rescisão contratual em virtude de atraso na entrega da obra, por se tratar de interesse contratual negativo e que exsurge o reestabelecimento das condições anteriores ao contrato, somente é cabível a restituição integral dos valores despendidos com o imóvel com os devidos encargos legais.

Foi afastada, nesse sentido, a presunção de prejuízo do promitente comprador e a possibilidade de se pleitear lucros cessantes.

A base jurídica para tal entendimento foi obtida por meio da análise sistemática do art. 475 do Código Civil, que assim dispõe: "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

Para a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, a base do art. 475 do Código Civil, na hipótese de dissolução da relação contratual, consiste na devolução das partes às posições ocupadas antes da contratação, atendendo-se o interesse contratual negativo da parte.

Este interesse negativo é incompatível com o pedido de indenizações.

Ainda que seja possível cumular o pedido de perdas e danos, que abarcariam tanto os danos emergentes quanto lucros cessantes, estes últimos não são considerados presumidos e demandam comprovação atentando-se ao ônus probatório de cada qual, ficando bastante claro que eventuais indenizações não serão decorrentes de aluguéis da própria coisa nos casos em que há interesse na resolução contratual.

O referido acórdão estabeleceu, ademais, que a devolução integral de todos os valores despendidos, que deverão ser corrigidos, sofrerá o acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação, além da devolução da comissão de corretagem pela construtora, nas mesmas condições de juros e correção.

Equalizando os fundamentos apresentados pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, verifica-se que na hipótese de o adquirente decidir por rescindir o contrato em razão do atraso na entrega da obra, os prejuízos materiais decorrentes desse contrato passam a ser integralmente sanados pela devolução da quantia paga pelo promitente comprador com os encargos legais, não sendo devida a indenização por aluguéis desse mesmo imóvel, afastando-se a presunção de prejuízo.