Nova Lei de Locações

Por Ana Letícia Dias Rosa - Contencioso

Conforme dispõe a Lei das Locações, seja qual for o fundamento, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Na prática, isso significa que o locatário pode permanecer no imóvel locado durante todo o trâmite da demanda judicial, até o cumprimento da sentença que decreta o seu despejo. Por todo esse tempo, o locador fica impedido de dispor do imóvel locado. Não pode utilizar o bem que lhe pertence, dar-lhe outra destinação e, ainda, no caso de locatários inadimplentes, amarga o prejuízo daí decorrente, que compreende não só os aluguéis que deixa de receber, mas também despesas que deveriam ser pagas pelo locatário, tais como impostos e taxas de condomínio.

Essa situação gera insegurança jurídica e faz com que muitos proprietários de imóveis optem por mantê-los fora do mercado. Esse foi o principal problema que levou às recentes alterações da Lei das Locações. As mudanças nas regras relativas às ações de despejo, em vigor desde o dia 25 de janeiro, conferem mais agilidade ao processo.

A Lei das Locações já previa casos excepcionais, para concessão de liminares, ou seja, hipóteses em que o locador que propunha a ação de despejo podia retomar o imóvel locado antes da sentença. A nova Lei prevê novas hipóteses para concessão de liminar. Dentre elas, destacam-se o pedido de despejo que tem por fundamento (i) o término do prazo contratual, em casos de locação não residencial e (ii) a falta de pagamento dos valores contratualmente ajustados, quando o contrato de locação for desprovido de fiança ou outra garantia locatícia. Nesta última, o locatário poderá elidir a liminar se, no prazo para desocupação, purgar integralmente a mora.

A liminar para desocupação passou a ser prevista, ainda, para os casos de (i) necessidade de se produzirem reparações urgentes determinadas pelo poder público e (ii) exoneração do fiador sem a apresentação de outro fiador ou garantia, capaz de manter a mesma segurança da época da celebração do contrato.

Nos casos em que a ação de despejo por falta de pagamento é cumulada com pedido de cobrança, a jurisprudência já vinha entendendo que era possível incluir o fiador no pólo passivo. Assim, a ação já podia ser proposta contra ambos, locatário e fiador. A nova Lei regulamentou a inclusão, determinando que o locatário responda tanto pela entrega do imóvel quando pelo pedido de cobrança. Já, o fiador responderá apenas pela parte do pedido que diz respeito à cobrança do débito. Por outro lado, a Lei também prevê expressamente a possibilidade de purgação da mora pelo fiador.

Aliás, também houve alterações nas regras relativas à purgação da mora. Antes da modificação, o locatário formulava o pedido de purgação na contestação. O prazo de 15 dias para fazer o depósito se iniciava com a intimação do despacho que deferia esse pedido. Muito embora a Lei de 1991 já previsse que o depósito deveria ser independente de cálculo, ao formular o pedido, muitos locatários iniciavam discussões acerca do valor do débito, alegando que a purgação não seria possível sem que se estabelecesse o quanto deveria ser depositado. Mesmo restando incontroversa a inadimplência, essa discussão se alongava, estendendo ainda mais o trâmite da ação.

Com a entrada em vigor da Lei de 2009, o prazo para depósito passou a ser contado da citação, ou seja, é o mesmo prazo que o locatário tem para contestar. Se não purgar a mora no prazo legal, perderá o direito de fazê-lo. Essa modificação tem por objetivo dar fim ao subterfúgio usado pelos locatários, especialmente nas ações em que não há cumulação com pedido de cobrança.

Também houve alterações com relação à caução, a ser prestada em caso de cumprimento provisório da sentença. Na vigência da Lei de 1991, dispensava-se a prestação de caução nos casos de acordo para desocupação, infração contratual e realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. Todavia, o locador que tinha seu imóvel ocupado por locatário inadimplente precisava oferecer caução. Essa situação causava indignação ao locador que, já atribulado com o prejuízo decorrente da inadimplência do locatário, ainda tinha que dispor de bens ou valores para prestar a garantia.

A Lei de 2009 veio sanar o problema, incluindo o despejo por falta de pagamento nas hipóteses em que se dispensa a prestação da caução. O valor desta, que variava entre 12 e 18 meses de aluguel, baixou. Agora, deve ser fixada em quantia que compreenda entre seis e 12 meses do valor locatício, nas hipóteses em que ainda é necessária, como é o caso do despejo por denúncia vazia.

Nos casos de despejo por falta de pagamento e infração contratual, o prazo para desocupação voluntária, no cumprimento da sentença, passou de 30 para 15 dias, independentemente do tempo que durar a ação.

Outra alteração no cumprimento da sentença diz respeito ao mandado. Antes, expedia-se um mandado de intimação, concedendo-se ao locatário o prazo para desocupação voluntária. Caso o imóvel não fosse desocupado, mediante requerimento do locador, expedia-se outro mandado (o de despejo). Agora, expede-se um único mandado (o de despejo). O locatário será intimado para desocupar voluntariamente o imóvel, no prazo determinado na sentença. Caso não o faça, o mesmo mandado será cumprido, para despejá-lo.

As mudanças da Lei de 2009 são menos profundas do que era necessário. Todavia, deverão abreviar, ao menos em parte, o tempo necessário à retomada de imóveis locados. Nas palavras do Desembargador Mendonça da Anunciação (TJ/PR - AI 651097-4 - decisão monocrática), “a ratio da recém editada Lei nº 12.112/2009 é dar maior segurança aos negócios jurídicos locatícios, recrudescendo as condições para o inquilino inadimplente permanecer no imóvel”. Para que se alcance essa segurança jurídica é preciso que se faça valer as normas destinadas a desencorajar o descumprimento das obrigações legais e contratuais.


O QUE MUDOU NA LEI DE LOCAÇÕES PARA GARANTIR MAIOR SEGURANÇA NAS RELAÇÕES CONTRATUAIS
por Maria Candida Santos Pinho - Consultoria

Em janeiro de 2010 entrou em vigor a Lei nº 12.112/2009 que alterou diversos dispositivos da Lei de Locações e consagrou alguns entendimentos já pacificados na jurisprudência. Sobre o tema abordar-se-ão algumas mudanças relacionadas ao prosseguimento automático da locação em casos de substituição do Locatário, à fiança locatícia e à maior segurança obtida nas relações contratuais.

A nova redação do art. 12 da Lei de Locações trata do prosseguimento automático da locação residencial com o cônjuge ou companheiro que não fazia parte do contrato original, mas permanece no imóvel, depois da separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, substituindo assim aquele que figurava como locatário primitivo. Esta substituição, também intitulada sub-rogação, já era prevista na Lei de Locações e a intervenção do legislador deu-se para alterar o termo sociedade concubinária, constante no texto revogado, para união estável, adaptando-o aos termos da Lei Civil. Apesar de não constar da redação vigente a hipótese de prosseguimento automático da locação na separação extrajudicial, muito utilizada a partir da Lei nº 11.441/2007, parece lógica a sua aplicação diante da finalidade da norma de assegurar moradia ao cônjuge/companheiro que permanecer no imóvel.

O §1º. do art. 12, introduzido pela nova Lei, determina que, nas hipóteses de continuidade automática da locação – sejam as decorrentes de alteração no regime conjugal dos Locatários ou as previstas no art. 11¹ da Lei –, o Locador e o fiador sejam comunicados por escrito da substituição do Locatário, desde que a fiança tenha sido a garantia locatícia ajustada.

Diante do caráter personalíssimo da fiança e da substituição do Locatário afiançado originalmente, o novo § 2º. do art. 12 acrescenta a possibilidade de exoneração do fiador. Para tanto, o fiador terá que se manifestar em 30 dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo substituído. Se o fiador se manifestar pela liberação de suas responsabilidades no prazo legal, ficará responsável pelos efeitos da fiança apenas durante 120 após a notificação ao Locador. Este último prazo foi concedido para que a locação não permaneça sem garantia até que o novo Locatário apresente outra garantia ao contrato.

A ausência de manifestação do fiador no prazo de 30 dias da comunicação do substituído implicará aceitação tácita com a continuidade da responsabilidade pela fiança locatícia. Já a não apresentação de nova garantia pelo Locatário resultará em infração contratual apta a ensejar o ajuizamento de medida judicial para desocupação do imóvel em 15 dias.

A possibilidade de exoneração do fiador diante da substituição do Locatário original foi de grande relevância jurídica e econômica, pois permitiu ao fiador se exonerar da responsabilidade de garantir obrigação de um desconhecido ou de alguém que jamais afiançaria por condições econômicas ou motivos pessoais.

No intuito de consolidar o entendimento doutrinário e jurisprudencial predominante, o acréscimo ao art. 39 da Lei de Locações deixou claro que sendo a locação prorrogada por prazo indeterminado, por força de lei, prorrogada também está a garantia contratual ajustada, salvo disposição em contrário. Ou seja, ausente convenção em outro sentido, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo diante da prorrogação do contrato por prazo indeterminado por força de lei, o que ocorre após 30 dias do encerramento do prazo contratual sem manifestação do Locador ou devolução do imóvel pelo Locatário.

Por outro lado, ao mesmo tempo em que o legislador determinou a prorrogação automática da garantia locatícia, o novo art. 40, inciso X, faculta ao fiador a possibilidade de se exonerar da locação nesta situação. Prorrogada a locação por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o Locador de sua intenção de exoneração, obrigando-se por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação.

Por sua vez, o Locador poderá notificar o Locatário para apresentar nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. A exigência de nova garantia será uma faculdade do Locador, pois a questão é eminentemente patrimonial. Se o Locatário não apresentar nova garantia equivalente à substituída e apta a garantir a segurança inaugural do contrato, o legislador previu, ao incluir o inciso VIII do art. 59, a possibilidade do Locador ajuizar medida judicial com possibilidade de obtenção de decisão judicial, em caráter liminar, para desocupação do imóvel em 15 dias.

Outra nova hipótese de obtenção de decisão liminar para desocupação do imóvel em 15 dias ocorre se houver inadimplemento de aluguel e acessórios da locação, desde que o contrato esteja desprovido de garantias contratuais. O acréscimo deste inciso vai ensejar grandes mudanças nas locações e o Locador deverá avaliar no momento de celebrar o contrato a eficácia da garantia prestada diante da possibilidade de obtenção de manifestação judicial para desocupação do imóvel quase que imediata se o contrato não possuir garantia alguma.

A decisão de celebração do contrato de locação com garantia será do Locador e deverá considerar as condições econômicas do Locatário, o período da locação, o valor do aluguel e a eficácia da garantia locatícia oferecida. Importante lembrar que com o passar dos anos a situação econômica do fiador pode variar e uma garantia de fiança que inicialmente era boa pode se tornar ineficaz.
As alterações na Lei de Locações vieram com intuito de combater a insegurança dos Locadores diante do que foi contratado originalmente e garantir a retomada do imóvel de forma mais ágil, o que provavelmente estimulará a locação no longo prazo.

¹ O art. 11 da Lei de Locações estipula que em caso de falecimento do Locatário permanecem sub-rogados (i) nas locações comerciais, o cônjuge ou companheiro sobrevivente ou sucessivamente os herdeiros necessários ou pessoas que viviam sob dependência econômica do falecido; e (ii) nas locações comerciais, o espólio ou o sucessor do negócio.

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