A Tributação na Permuta de Bens Imóveis

Por Maria Ticiana Araújo Od Rocha - Tributário

A Instrução Normativa nº 107/1988 dispõe sobre os procedimentos a serem adotados na determinação do lucro real das pessoas jurídicas na permuta de bens imóveis, bem como na apuração do eventual ganho de capital das pessoas físicas. Considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento de parcela complementar em dinheiro, denominada de torna.

Nas operações de permuta de unidades imobiliárias realizadas entre pessoas físicas ou entre pessoas jurídicas, para o fim de apuração de eventual ganho de capital e resultado, assim como para determinação dos valores de baixa e de aquisição de bens, deverão ser observados os procedimentos fiscais e as normas estabelecidas na Instrução Normativa em questão.

De acordo com esta regulamentação, na permuta de unidades imobiliárias, sem o recebimento de torna, que é a diferença paga em dinheiro por uma das partes permutantes, há isenção do imposto de renda e da contribuição social sobre eventual ganho de capital.

Na hipótese desta permuta ocorrer entre pessoas jurídicas, e para que os permutantes não tenham resultado a apurar, cada empresa atribuirá ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração. O permutante que receber as unidades imobiliárias deve determinar o valor individual de cada unidade imobiliária proporcionalmente ao valor do imóvel dado em permuta.

Veja-se que a permutante que prometer entregar unidades imobiliárias a construir deverá considerar como custo do terreno adquirido o custo de produção das unidades imobiliárias. Já com relação às transações entre pessoas físicas, prevalece o mesmo princípio da isenção, basta que nas declarações anuais do imposto de renda, cada qual lance os bens permutados pelos mesmos valores antes registrados.

O objetivo desta regulamentação é exatamente fomentar a atividade imobiliária de construção civil naquelas hipóteses em que o proprietário do terreno o entrega à incorporadora/construtora, recebendo em pagamento unidades imobiliárias a serem construídas.

Há, ainda, a hipótese prevista no Item 4 da Instrução Normativa nº 107/1988, em que a compra e venda com dação de unidade imobiliária em pagamento pode ser comparada à permuta para o benefício fiscal pretendido. Só que no caso da compra e venda, para que seja possível o usufruto do benefício, devem ser atendidas certas condições, quais sejam:

A alienação do terreno e o compromisso de dação em pagamento sejam levados e efeito na mesma data, mediante instrumento público;

O terreno objeto da operação de compra e venda seja, até o final do período-base seguinte ao em que esta ocorrer, dado em hipoteca para obtenção de financiamento, ou, no caso de loteamento, oferecido em garantia ao poder público, nos termos da Lei nº 6.766/79.

Ou seja, para preenchimento da primeira condição prevista no item “a”, a escritura pública de compra e venda do terreno deve ser formalizada na mesma data do compromisso de dação em pagamento. Já relativamente ao item “b”, a obrigatoriedade que o terreno, objeto da compra e venda, seja dado em hipoteca para obtenção de financiamento, é destinada ao incorporador adquirente do terreno. Na hipótese de descumprimento deste Item apenas ele – o incorporador - é quem perde o direito a tal isenção, devendo considerar para apuração do seu resultado o valor de mercado das unidades imobiliárias.

Veja-se que para aplicação da isenção é irrelevante o valor pelo qual a escritura de compra e venda com dação em pagamento foi lavrada. O que importa é o valor pelo qual se darão os registros dos bens os quais, repita-se, devem respeitar as regras da IN 107/1988, ou seja, cada qual deve atribuir ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração ou declaração, conforme seja o caso.

Assim, conclui-se que a isenção relativa à permuta de unidades imobiliárias, quando não há torna em dinheiro, pode ser aplicada ao contrato de compra e venda com dação em pagamento, por haver expressa autorização legal. No entanto, neste caso, o proprietário do terreno deverá registrar as unidades pelo mesmo valor contábil em que o terreno estava registrado na sua contabilidade, distribuído proporcionalmente a cada unidade.

A tributação, então, ficará postergada para o momento da venda de tais unidades imobiliárias, oportunidade onde será apurado o ganho de capital, devendo-se considerar como custo de aquisição o valor do registro contábil das unidades - que, frise-se, deve, proporcionalmente, corresponder ao antigo valor do terreno.

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