O QUE MUDOU NA LEI DE LOCAÇÕES PARA
GARANTIR MAIOR SEGURANÇA NAS RELAÇÕES CONTRATUAIS

por Maria Candida Santos Pinho
Consultoria

Em janeiro de 2010 entrou em vigor a Lei nº 12.112/2009 que alterou diversos dispositivos da Lei de Locações e consagrou alguns entendimentos já pacificados na jurisprudência. Sobre o tema abordar-se-ão algumas mudanças relacionadas ao prosseguimento automático da locação em casos de substituição do Locatário, à fiança locatícia e à maior segurança obtida nas relações contratuais.

A nova redação do art. 12 da Lei de Locações trata do prosseguimento automático da locação residencial com o cônjuge ou companheiro que não fazia parte do contrato original, mas permanece no imóvel, depois da separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, substituindo assim aquele que figurava como locatário primitivo. Esta substituição, também intitulada sub-rogação, já era prevista na Lei de Locações e a intervenção do legislador deu-se para alterar o termo sociedade concubinária, constante no texto revogado, para união estável, adaptando-o aos termos da Lei Civil. Apesar de não constar da redação vigente a hipótese de prosseguimento automático da locação na separação extrajudicial, muito utilizada a partir da Lei nº 11.441/2007, parece lógica a sua aplicação diante da finalidade da norma de assegurar moradia ao cônjuge/companheiro que permanecer no imóvel.

O §1º. do art. 12, introduzido pela nova Lei, determina que, nas hipóteses de continuidade automática da locação – sejam as decorrentes de alteração no regime conjugal dos Locatários ou as previstas no art. 11¹ da Lei –, o Locador e o fiador sejam comunicados por escrito da substituição do Locatário, desde que a fiança tenha sido a garantia locatícia ajustada.

Diante do caráter personalíssimo da fiança e da substituição do Locatário afiançado originalmente, o novo § 2º. do art. 12 acrescenta a possibilidade de exoneração do fiador. Para tanto, o fiador terá que se manifestar em 30 dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo substituído. Se o fiador se manifestar pela liberação de suas responsabilidades no prazo legal, ficará responsável pelos efeitos da fiança apenas durante 120 após a notificação ao Locador. Este último prazo foi concedido para que a locação não permaneça sem garantia até que o novo Locatário apresente outra garantia ao contrato.

A ausência de manifestação do fiador no prazo de 30 dias da comunicação do substituído implicará aceitação tácita com a continuidade da responsabilidade pela fiança locatícia. Já a não apresentação de nova garantia pelo Locatário resultará em infração contratual apta a ensejar o ajuizamento de medida judicial para desocupação do imóvel em 15 dias.

A possibilidade de exoneração do fiador diante da substituição do Locatário original foi de grande relevância jurídica e econômica, pois permitiu ao fiador se exonerar da responsabilidade de garantir obrigação de um desconhecido ou de alguém que jamais afiançaria por condições econômicas ou motivos pessoais.

No intuito de consolidar o entendimento doutrinário e jurisprudencial predominante, o acréscimo ao art. 39 da Lei de Locações deixou claro que sendo a locação prorrogada por prazo indeterminado, por força de lei, prorrogada também está a garantia contratual ajustada, salvo disposição em contrário. Ou seja, ausente convenção em outro sentido, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo diante da prorrogação do contrato por prazo indeterminado por força de lei, o que ocorre após 30 dias do encerramento do prazo contratual sem manifestação do Locador ou devolução do imóvel pelo Locatário.

Por outro lado, ao mesmo tempo em que o legislador determinou a prorrogação automática da garantia locatícia, o novo art. 40, inciso X, faculta ao fiador a possibilidade de se exonerar da locação nesta situação. Prorrogada a locação por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o Locador de sua intenção de exoneração, obrigando-se por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação.

Por sua vez, o Locador poderá notificar o Locatário para apresentar nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. A exigência de nova garantia será uma faculdade do Locador, pois a questão é eminentemente patrimonial. Se o Locatário não apresentar nova garantia equivalente à substituída e apta a garantir a segurança inaugural do contrato, o legislador previu, ao incluir o inciso VIII do art. 59, a possibilidade do Locador ajuizar medida judicial com possibilidade de obtenção de decisão judicial, em caráter liminar, para desocupação do imóvel em 15 dias.

Outra nova hipótese de obtenção de decisão liminar para desocupação do imóvel em 15 dias ocorre se houver inadimplemento de aluguel e acessórios da locação, desde que o contrato esteja desprovido de garantias contratuais. O acréscimo deste inciso vai ensejar grandes mudanças nas locações e o Locador deverá avaliar no momento de celebrar o contrato a eficácia da garantia prestada diante da possibilidade de obtenção de manifestação judicial para desocupação do imóvel quase que imediata se o contrato não possuir garantia alguma.

A decisão de celebração do contrato de locação com garantia será do Locador e deverá considerar as condições econômicas do Locatário, o período da locação, o valor do aluguel e a eficácia da garantia locatícia oferecida. Importante lembrar que com o passar dos anos a situação econômica do fiador pode variar e uma garantia de fiança que inicialmente era boa pode se tornar ineficaz.

¹ O art. 11 da Lei de Locações estipula que em caso de falecimento do Locatário permanecem sub-rogados (i) nas locações comerciais, o cônjuge ou companheiro sobrevivente ou sucessivamente os herdeiros necessários ou pessoas que viviam sob dependência econômica do falecido; e (ii) nas locações comerciais, o espólio ou o sucessor do negócio.